Principales lois en immobilier

Loi HOGUET, loi ALUR, loi CARREZ, loi ELAN, Loi PINEL, ces noms nous semblent familiers, sans que nous en sachions parfois le sens.

Ces différentes lois portent en général le nom du ministre qui les a faites adopter. Or en matière d’immobilier, chaque nouvelle majorité politique apporte ses idées, chaque nouvelle présidence veut innover.

En effet, l’immobilier est un thème qui touche de près l’ensemble des français, tous concernés à un moment donné par l’achat ou la location d’un bien, qu’il soit un appartement ou une maison.

Voici donc un rapide tour d’horizon de quatre lois emblématiques dans le domaine de l’immobilier.

LOI HOGUET

La loi Hoguet n° 70-9 du 2 février 1970 réglemente les activités d’achat et de vente immobilière des professionnels de l’immobilier.

Son décret d’application en date du 20 juillet 1972 soumet l’exercice de cette activité au respect de différentes conditions.

Adoptée le 2 janvier 1970 sous la présidence de Georges Pompidou, la loi dite Hoguet fut adoptée dans un contexte où la profession d’agent immobilier n’était que trop peu ou pas réglementée.
L’esprit de cette loi était donc de remettre un peu d’ordre au bénéfice des clients.

C’est depuis cette loi que les professionnels de l’immobilier doivent afficher le montant des prestations pratiquées dans leur agence.
De même, la loi Hoguet oblige les agents immobiliers à souscrire une assurance de responsabilité civile dans le cadre de leur profession.
En outre, ils doivent désormais posséder une carte professionnelle, de même que tenir un registre des répertoires et des mandats.

Enfin, cette loi régule la rémunération de l’agent immobilier, qui se voit désormais encadrée par la loi.

LOI ALUR

La loi ALUR ou Accès au Logement et Urbanisme Rénové est une loi qui a vocation à améliorer l’accès au logement et à la protection des personnes vulnérables, à réguler le marché immobilier et à établir un équilibre entre les différents acteurs du marché immobilier.

La loi Alur a été promulguée le 26 mars 2014, soit 44 ans après la loi Hoguet, qu’elle vient moderniser.

En effet, la loi Alur vient étendre les obligations édictées par cette dernière aux syndicats de copropriétés, qui n’étaient pas concernés par la loi Hoguet.
De plus, la loi Alur introduit une contrainte supplémentaire pour les professionnels de l’immobilier, en les obligeant à suivre une formation pour pouvoir exercer.

Surtout, la portée historique de la loi Alur concerne l’encadrement des loyers qu’elle organise à Paris et à Lille, villes considérées par le législateur comme des « zones tendues ».
Cependant, cette expérimentation prendra fin dès 2017. La loi Alur introduit par ailleurs de nombreux changements, dont les plus notables sont la réduction de 3 à 1 mois du délai de préavis pour les locataires situés dans ces zones, la création d’une notice d’information obligatoire à remettre au locataire ou encore la remise à ce dernier d’un diagnostic de gaz et d’électricité.

LOI CARREZ

La loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez, est une loi française imposant au vendeur d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de lot) d’en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente1.
Elle ne s’applique pas dans le cas de l’achat sur plan, ni à l’achat de terrains à bâtir. Elle ne s’applique pas non plus à la cave ou la place de parking.

Calcul de la superficie privative
La superficie privative, connue sous le nom de superficie loi Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d’une chambre de bonne.

Enfin, les caves et les emplacements de stationnement ne sont pas comptabilisés non plus.

Les sous-sols, combles aménagés ou non aménagés, les greniers, remises, réserves et vérandas sont pris en compte (à condition que la surface soit d’au moins 8 m² avec une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80m).

Contrairement à une idée reçue tenace, les placards dont le niveau du sol est surélevé par rapport au reste de la pièce attenante sont bien pris en compte (à condition que la hauteur sous-plafond soit d’au moins 1,80 m).

Différences entre la superficie privative et la surface habitable
Il y a des différences notables avec la surface habitable : les sous-sols, combles non aménagés, vérandas, greniers, remises, réserves ne sont pas pris en compte dans la surface habitable, alors que le sont dans la superficie privative.
Ce peut conduire à des différences très importantes, notamment lors du mesurage de maisons, qui offrent souvent des surfaces de cette nature, ou s’agissant des appartements en souplex (rez-de-chaussée et sous-sol), dont la partie en sous-sol compte dans la superficie privative et ne compte pas dans la surface habitable.
Ainsi, par exemple, un appartement en souplex offrant 50 m² en rez-de-chaussée et 50 m² en sous-sol est vendu pour 100 m² (superficie privative), mais loué pour 50 m² (surface habitable, dite loi Boutin, unité de mesure obligatoire pour les locations).

Unité d’habitation
Lorsque la vente porte sur plusieurs lots de copropriété qui forment matériellement une seule unité d’habitation, et bien que la superficie de ces lots mentionnés au règlement de copropriété dispose d’une surface inférieure à 8 m², il convient de prendre en compte la surface de « l’unité d’habitation », c’est-à-dire la surface globale.

Habitation
En application de l’article L.1331-22 du code de la santé publique7, il est interdit de mettre à disposition aux fins d’habitation : « les caves, sous-sol, combles, pièces dépourvues d’ouvertures sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ».

Caves
Il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente; ainsi, le local situé au sous-sol, annexe de la pièce du rez-de-chaussée à laquelle il est directement relié, n’était plus une cave comme l’énoncent le règlement de copropriété et l’acte de vente mais avait été aménagé et transformé en réserve, ce local doit être pris en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues.

Loggias et vérandas
Lorsqu’à la date de la vente les deux loggias privatives, comprises dans le lot vendu, sont closes et habitables, elles doivent être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues.

Mesurage des maisons individuelles à la vente
La superficie privative, dite Carrez, est obligatoire pour la vente de lots en copropriété ; la surface habitable, dite Boutin, est obligatoire pour la location.
La vente des maisons en copropriété horizontale (lotissements soumis au statut de la copropriété) est donc soumise au mesurage de la Superficie privative.
En revanche, aucun mesurage n’est légalement exigé pour la vente de maison non soumise au statut de la copropriété.
Si, selon l’usage, et afin de déterminer la valeur vénale du bien, dont c’est l’une des composantes, le vendeur décide de produire un relevé de surface, il est libre du choix de l’unité de mesure.

Responsabilité
Le mesurage de la surface privative au sens de la loi Carrez peut être réalisé par un professionnel (diagnostiqueur) ou par le vendeur.

LOI ELAN

La loi Elan, texte emblématique du Président Macron sur l’immobilier, est une loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

Élaborée en partant du terrain, la loi ELAN a pour ambition de faciliter la construction de nouveaux logements et de protéger les plus fragiles.
Elle a été définitivement adoptée au Sénat le 16 octobre 2018

Publiée au Journal officiel le 24 novembre 2018, la loi Elan constitue le texte de référence de la majorité d’Emmanuel Macron en matière d’immobilier.

L’esprit de cette loi vise à rendre l’accès au logement plus facile pour les personnes vulnérables et à faciliter les démarches de construction de logements neufs.

Comme les lois Hoguet et Alur avant elle, la loi Elan introduit de multiples changements régulant l’activité des professionnels de l’immobilier.

On peut notamment citer la généralisation de la garantie Visale aux étudiants, la simplification des procédures de réquisition des locaux vacants, ou encore le renforcement des sanctions contre les locations saisonnières abusives de type Airbnb.

De plus, cette loi entend remettre à plat le système d’attribution des logements sociaux, via la généralisation du système de cotation dans les grandes agglomérations et une plus grande transparence des critères appliqués par les bailleurs. Enfin, le Président Macron s’est fixé comme règle à travers cette loi le non-ajout de contraintes supplémentaires pour la construction de bâtiments neufs, afin de pallier au manque de logements dans certaines zones tendues.

LOI PINEL

Le dispositif Pinel — également dénommé loi Pinel, du nom de Sylvia Pinel, ministre du Logement dans les gouvernements Valls I et II — est une disposition du code général des impôts français introduite par la loi de finances 20151 qui offre une possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement locatif si l’investisseur s’engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans.

L’objectif de cette disposition est d’inciter à l’investissement des contribuables dans l’immobilier neuf ou en état futur d’achèvement, ou bien à modifier la destination d’un local pour en faire un logement

La particularité de la loi Pinel est d’avoir traversé plusieurs majorités politiques.
En effet, introduit en 2015, ce dispositif a été prolongé en 2018 pour une durée de trois ans.
De manière générale, et dans la lignée du dispositif Duflot qu’elle remplace, la loi Pinel correspond à une incitation à l’investissement locatif pour les ménages, via un système de défiscalisation progressif.
Il s’applique à des logements situés dans les zones dites tendues.

L’idée est simple : plus la durée pendant laquelle un ménage loue son bien est longue, plus la réduction d’impôt est forte.
En échange, le loyer des appartements ou maisons concernés est plafonné, et leur attribution est soumise à des conditions de ressources appliquées aux locataires, afin de donner un accès facilité au parc privé à des personnes qui en sont traditionnellement exclues.
Ainsi, l’agglomération parisienne de même que la plupart des grandes métropoles françaises sont concernées par ce dispositif.
Dans le cadre de cette loi Pinel, le montant maximal de l’investissement défiscalisable est limité à 300 000 € par an.